春节假期以来，苏州房地产市场出现了意想不到的复苏。新房销售办公室很受欢迎，访问量和合同数量不断增加，二手房带数量和上市数量急剧增加，签约中心排队签约，主流银行抵押贷款数量增加，抵押贷款速度加快。买家或多或少感受到了房地产市场的温暖。

(资料图片)

还有不到一周的时间，2023年苏州首次土拍即将开锤。

作为今年年初的第一次土地拍卖，对全年房地产市场有一定的指导作用，再加上高质量的土地质量，关注了许多房地产企业的关注，可以说没有开始火。

公园突然拿出三块宅基地，都位于核心区域。其中，湖西、青剑湖板块多年来首次断供，引起了房地产企业的关注。

除了对已经在苏州深耕的房地产企业持乐观态度外，也受到了许多打算进入苏州的国有企业和民营企业的关注。届时，将掀起一波抢地热潮，首场土地拍卖的热度也将给市场足够的信心，帮助苏州房地产市场进一步复苏。

让我们跟着分析师一起来看看这些“王牌”地块的亮点吧！

公园湖西原三星地块

断供近两年后，园区湖西板块终于再次迎来土地供应。苏源土挂(2023)01号地块在规划调整之初就备受市场关注。

该地块位于工业区中新大道南侧和星港街西侧，是三星电子厂的原始位置。经过实际探索，发现该地块内部相对平坦，处于净土状态。

地块规模适中，占地面积约5.68万㎡，容积率1.8，起拍楼面价31000元/㎡，最高限价35650元/㎡。

根据规划，地块限高80米，要求不少于6层，装修标准不少于3000元/㎡不超过6000元/㎡。

同时，160平方米以下的房屋占总量的20%，未来可能会打造高层或小型高层商品。

湖西板块作为园区较早开发和较为成熟的板块之一，

完善的城市配套设施

。

交通上

，地块紧邻轨交3号线和6号线(新建)换乘站——

李公堤西站

，周围有轨道交通1号线、5号线和在建7号线。通过金鸡湖隧道到公园湖东只需3分钟车程，交通十分便利。

商业上

，周边有水坊路邻里中心、李公堤等，可通过3号线1站直达湖西CBD商圈，如苏州中心。

教育上

，除西南附近的金鸡湖学校外，周边还有星海小学、星海实验中学等优质教育资源。

湖西板块长期断供。目前地块周边二手房均价基本在

5.3万-13万元/㎡

。

地块旁金河巷邻里二手房均价已高达

11.1万元/㎡

。如果将来这块宅地的新房价卖到5万元/㎡以上，与周边二手房仍有一定的存在

倒挂

。

近年来，园区湖东、奥体各大红盘不断创造“千人摇号”、“首开即耗”的景象占据了苏州房地产市场的“热搜”，而“老流量”湖西板块却没有强烈发声。

去年底，板块内70年产权公寓万科左岸中心开盘，均价4.62万元/㎡，首开即罄。

待原

三星地块进入市场，湖西板块新房价格可能重新定义，市场表现值得期待

。

在优越的地理位置赋能下，该地块很可能成为2023年第一个触顶摇号地块。

-02-

青剑湖悦云庭北地块

青剑湖板块上次拍地还是2022年初，目前板块内部基本处于断供状态。悦云庭北地块转让，新房市场加仓。

苏地2023-WG-4号地块位于科智路西、夷浜路北，占地面积2.54万㎡，容积率1.5，起拍楼面价2万元/㎡。

该地块此前已调整规划，分为两块住宅用地，并加强了环路。这次转让为东部地块。

根据规划，地块装标不少于2000元/平，不超过4000元/平，160平以下房屋占总量的20%。而且要求限高60米，不少于6层，阳台封闭，

绿色二星，未来可能会打造低密度洋房商品

。

地块所在区域拥有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源，同时具有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源。

周边设施也比较成熟

。

商业方面，地块2公里内有星湖龙湖天街、比斯特购物村、阳澄湖邻里中心等商业，可满足日常生活和购物需求；

在教育方面，星城学校位于地块东侧，周边有公园第三实验小学、南京航空航天大学苏州附属中学等；

交通方面，地块靠近中环北线，出行也比较方便。不过，未来地块北侧的建筑可能会产生噪音影响。

由于商品和房龄的差异，青剑湖板块二手房价格梯度较大，地块周边二手小区均价约为

3.5万元/㎡

，板块内房龄较新的次新房，如龙湖西上、中海上园湾等，均价达到

5.3-5.8万元/㎡

。

断供一年多，板块积压众多。

改进需求

。估计地块开拍时，热度不会低，可能会触顶摇号。

-03-

娄峰星翠澜庭北地块

娄峰板块此次转让苏地2023-WG-5号地块位于工业区宏业路西、群力路北。

地块整体规模不大，占地面积约2.55万㎡，容积率1.8。

一路与地块隔开

建屋朗诗7号项目

，由朗诗交易，计划建造8栋14-17F的小高层住宅，预计今年入市。

该地块起拍楼面价格为2万元/㎡，装标不少于2000元/平，不超过4000元/平，160平以下房源占总量的20%，代表有人才房。

地块位于娄峰南部居住区，生活氛围浓厚

。

地块北侧是文翠小学，未来学习方便；

东侧约400米是新建的轨道交通7号线东兴路西站，周边有独墅湖大路等主要交通道路，出行更方便。西边是常台高速公路，附近的建筑将来可能会有噪音影响；

商业方面略有欠缺，地块南侧的商业中心正在规划中。

近年来，该板块作为园区的核心溢出区，不断推动娄峰南部地区的发展，建设

独墅湖西岸新城

。未来，娄峰板块的城市界面可能会有很大的提升，板块资源配套设施可能会逐步实现。

目前，地块周边还没有新房出售。此前，新希望芳华雅园和和和丰熙华雅园的平均备案价格为3.25万元/㎡，周边二手房均价

2.3-4.1万元/㎡

。

随着本土地块和建筑朗诗项目的进入，或促进板块产品实力的迭代改进 ，随着限价的放松，今年娄峰板块的均价可能会出现

3.25万元/突破3.25万元/㎡

。

-04-

吴中太湖新城

龙翔路东西地块

作为吴忠的“王牌”太湖新城板块，此次转让的两块地块为双子地块，位于龙翔路物品两侧。

苏地2023-WG-位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，占地面积约4.39万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

苏地2023-WG-2号位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，占地面积约3.98万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

这两块地块于2022年5月底在苏州第二批集中挂地上挂出，后来被撤牌。现在又挂了。与之前的参数相比，起拍地板的价格没有变化。

根据规划要求，

装修费用不低于3000元/元/元㎡

。与上次上市相比，装修标准提高了1000元/㎡。

与其他新城板块不同，吴中太湖新城前期投入大量时间建设和实现板块配套设施。如今，板块资源配套设施和城市界面可以满足大多数改进客户的需求。

龙翔路东西地块紧邻天鹅港，南湖仅隔一块体育用地，可享用。

太湖景观资源

。周边

配套齐全

，距铁路交通4号线木里站约1公里。在苏州湾隧道新建中，未来交通便利性将达到更高水平。

在教育方面，华中师范大学苏州实验中学、苏州北美国际高级中学等学校享有良好的声誉。

在商业方面，中国第一家360剧场已经建成，苏州湾·橙天里也在同步投资，还有歌林镇、悠芳商业、永旺梦乐城等繁华商业。

在医疗方面，有苏州市立医院总部、苏州太湖新城医院、复旦大学附属儿童医院等优质医疗资源。

板块内在售新房的主力是中建太泽新星和大家东望两个项目。目前成交价格在

3.2-3.4万元/㎡

。

同时，今年也将是太湖新城板块

供应大年

，有四个新盘待入市。

仁恒天宏伟业60号地块规划6栋小高层建筑 11栋高层建筑将建设160-230㎡公寓类型的大平层，预计下半年入市。

天宏伟业62号地块、苏州轨交55号地块、恒邦置业23号地块均未最新规划。

如果算上龙翔路东西地块，预计今年吴中太湖新城板块将有10个入市和在售项目。

房地产企业的竞争将会非常激烈

。

2月7日，杭州2023年首次土地拍卖结束，5块地块全部成交，3块地块被民营企业夺得，整体溢价率达到10.9%，3块地块触顶。

2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳。今年杭州首场土地拍卖的热度回升和民营企业的复苏，可以说是市场的强心针，也将对其他城市产生一定的影响。

参照杭州土地拍卖，苏州和杭州有一定的相似之处，都有城市核心的优质地块。在近期房地产市场复苏的背景下，我们预测2023年苏州首次土地拍卖将呈现一定的热度。民营企业可能会回归土地市场，重点地块可能会达到顶峰。

2月16日，我们拭目以待。

本文仅为个人观点，不代表公司立场，供参考

请注明引用数据及意见来源:克而瑞苏州房地产评估（cricfjsz）

0

1

02

0

3

04

05

06

仅代表克而瑞苏州机构的观点，供参考

引用数据和观点必须经过引用

克而瑞苏州工作人员同意

转载必须遵循以下格式：

转自：

克而瑞苏州房地产评估（cricfjsz）

关键词：